核心提示：在南岸区2010年政府工作报告中要求上海城商业广场要跻身主城三大商圈，这对上海城商业广场的开发商提出了更高的希望，为向市人大代表、市委、市人大、市政府领导汇报上海城商业广场的建设情况，记者采访了重庆嘉发房地产开发公司董事长王如法。

视点一：上海商业广场  嘉发公司10年磨一剑

2000年嘉发公司在南岸区招商引资洽谈会上通过招拍取得南坪长江新村土地近300亩，计划用8～10年时间打造一个重庆市大型住宅小区和国际化都市街区——上海城。该地块经规划批准，可建住宅57万㎡，商业26万㎡，酒店及写字楼等公建设施10余万㎡，配套用房10余万㎡，绿化用地5万余㎡，总投资约50亿元人民币。该项目是配合重庆市城市发展规划，实施“退二进三”战略的重要组成部分，是重庆市重点建设项目之一。

“上海城”总建筑面积达110万平方米，位于南岸区南坪西路顶级商业、金融、居住繁华中心，坐享人文自然、完善配套及便利交通的丰厚资源，其整体项目的定位就是城市建筑综合体。它以全球高度发达商业区域的最新物业形式，集住宅与商业高度复合的建筑业态为一体。60万平方米生态园林式住宅小区，50万平方米（商业及配套）西部首家体验式购物广场，三大商业行业零售巨头——上海百联购物中心、红星美凯龙家居连锁、嘉德数码广场的实力进驻，3条具不同风格的集品牌、个性、风情于一体的步行街，小区内医院、学校、电影院、居委会公寓、酒店、商住楼、康体等多功能的配套与精美住宅和布局合理的商业交相辉映，在南岸区主城中形成了一座美丽的城中之城，构筑了一个高品质超大规模城市商住复合型建筑群。 “上海城”将不仅仅是一堆钢筋水泥的简单组合，而将成为一个和谐共荣、持续发展的经济生态圈！建成后将成为重庆的城市中心标志性建筑群

作为重庆市区最具前瞻性的新世纪高尚居住街区，上海城融汇了中西建筑之精华，散发着经典与浪漫的高贵气息，她将以重庆市规模最大、业态最丰富、功能最完善的超大型商业旗舰和重庆市区中心规模最大、绿化面积最大、配套最完善的高尚住宅小区，在南坪创造出一个全新的城市中心！届时，她将成为重庆市民和外地游客聚集、逗留、休闲并流连往返的人文旅游胜景和购物娱乐休闲天堂！上海城的建设必将大大提升南岸区的区域价值，推动重庆市的经济发展。

在进行商业项目的投资前，嘉发公司力求做到有的放矢，实行以销定产，招商先于设计。在进行商业项目的投资前，公司先进行深入广泛的市场调研，然后根据市场反馈的信息来决定投资规模，进而实现与商户的对接以确定招商对象，最终确定施工方案。2003年公司即开始着手进行商业项目的招商，先后于2005年11月、2006年9月分别与上海百联集团和红星集团签定了5.5万平方米上海红星美凯龙家居连锁、13万平方米上海百联集团购物中心的租赁合约，有效地避免了因缺乏定向设计依据而盲目进行规划设计所导致的增加前期成本和后期招商难等诸多弊病，亦避免了盲目投资和商业地产空置的损失，从而能够有效保证企业的投资收益。

恢弘的城市复合型地产“上海城”将成为重庆商贸流通的第一高地和最具品位魅力的都市标志。“上海城”在重庆主城的强势进驻，将重新定义重庆的商业格局。“上海城”建成后，不仅每年可给国家创造2亿元的税收，还可解决2万余重庆人的就业。它的建立，不仅为重庆的经济注入了强劲的活力，而且对推动新重庆的经济繁荣，促进西部经济的整体发展都具有重大的作用。

在“上海城”的开发建设中，为了改变城市的面貌，重庆嘉发毅然担负起对长江新村片区实施旧城改造的社会责任，需要拆迁7万多平方米住宅和商铺，耗资4.5亿元人民币，并贡献出黄金地段20余亩土地以拓宽市政道路！在艰苦的拆迁过程中，嘉发实业从拆迁户利益出发，拿出了让广大拆迁户满意的拆迁方案，采用原地安置的方式，在上海城一期AB区、C区和二期A区中专门修建了安置楼，妥善安置了700多户拆迁户，使南坪西路沿线的大量旧城拆迁改造工作得以顺利进行和完成。目前，长江新村片区的拆迁已于2007年4月全部完成。不久的将来，随着南坪转盘地区交通改造的实施，一条崭新的44米宽的南坪西路将得以形成，南坪中心区域的交通拥塞的状况将得到彻底改善。随着上海城住宅区和商业区的相继建成，南坪西路以北将形成现代时尚的大都市繁华街区，城市形象将得到极大的提升。

视点二：三大价值，决定上海城商业广场成为城市地标

雄居南岸商圈龙头位置，地段成就价值

商业地产的价值，向来以地段论成败。上海城商业广场位于南岸区南坪西路32号，地处南坪西路正中位置，紧邻南坪转盘，与南坪国际会展中心隔路相望，是南坪商圈最核心、最繁华的地段；项目门口汇聚了数十条公交线路，快捷通达主城各个区域，并且，轻轨三号线经过项目，据相关统计数据显示，南坪西路每天人流量约5万人次，节假日高达10万人次，每小时通车4500辆，是四方人流、物流的聚集地。

可以说，地处南坪商圈最核心的地段，是上海城商业广场领舞南坪中心商业的最大法宝。业内人士认为，在“车轮经济”中，南岸辐射能力不但覆盖整个重庆南部城区和渝中区，甚至还能够辐射到整个城市。而上海城商业广场则把人的不同需求和各项商业服务，如酒店、办公、商场、娱乐、景观等集于一身，具有非常强的商业聚焦效益和繁华度。因此，我们有理由相信，上海城商业广场正在迅速成长为重庆的新商业中心，成为投资中心商业者的首选。

重庆唯一“一站式”旅游休闲广场，定位提升价值

一个值得关注的事实是，随着主城五大商圈的业态同质化已越来越严重，每个区都大规模地扩张自己的商圈，是否真的就有这么多功能来消费？会不会导致各大商圈的资源闲置？南岸区商委相关负责人认为：“主城的五大商圈应各自打造具有不同特色的商业街，体现差异化，这样商圈的竞争就不会陷入一味比拼大型、高档的怪圈。”那么，南坪商圈应怎样突出自己的特色呢?这位负责人表示，南岸区在南坪商圈的规划中确立了与其他商圈错位经营、差异化发展的定位，将会展业定位为龙头，并围绕其进行酒店、商务、旅游、休闲和商业的打造。

上海城商业广场正是在这种定位下应势而生，为中心商业的特色化和差异化经营树立了标杆。据了解，该项目是重庆地区唯一一个以旅游观光为主题，将静态观赏型的模式、引进世界先进的消费＋游憩商业形态的集休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游、文化等功能于一体的一站式休闲商业广场。这种全新的商业模式不但承担了一种新的城市功能，还将带动旅游、酒店、娱乐、零售等服务性行业的飞跃发展，更填补了南岸，乃至整个重庆休闲服务以及宜居的功能。

26万方商铺只租不售、专业运营，模式保障价值

上海城商业广场总体量高达26万方，比大都会还要大，如此大体量的商铺，如果卖出去，会赚多少钱——这不是商业广场的开发商重庆嘉发实业所考虑的问题。据了解，该项目内所有商铺将不向市场销售，而采取统一管理的模式进行专业运营。

事实上，目前重庆大部分商业项目采取的都是整体分割销售或带租约销售，卖完铺面后才考虑后续经营的问题，而商铺对外出售后由于小业主众多，各自的利益追求不同，开发商很难进行统一经营管理，由此引发后期一系列的经营问题。而上海城商业广场所有商铺之所以采取“只租不售”，就是希望通过统一招商，持续有效的经营管理提升商业价值，不仅如此，“只租不售”模式还可以让商业广场更从容地“挑选”高质量的商户，有效地带动人流和消费。

上海城商业广场的这一运营模式目前已收到了极为明显的效果，据了解，除2万平方米的嘉德数码广场已成功经营一年之外，约7万平方米的红星美凯龙全球家居生活广场已于去年10月正式营业，而由中国零售业百强企业排名第一的百联集团，携手东方商厦、华谊兄弟影城、家乐福等缔造的百联上海城购物中心也将正式营业，正是这种“只租不售”的运营模式，让上海城商业广场凸显马太效应——高端的、时尚的、文化的、情趣的商业业态迅速向此聚拢，营造出了店店兼精的商业氛围和赏心悦目的消费环境，可以说，独到的运营模式，最大化地保障和提升了商家的利益。